오는 20일부터 전세대출보증이 제한된다. 9억원 초가 고가 주택 매입시 전세대출이 회수되는 등 금융당국은 극히 예외적인 실수효를 제외하고 일체 제한한다고 밝혔다.
금융위원회는 지난해 12월16일 발표한 '주택시장 안정화 방안'의 후속조치에 따라, 오는 20일부터 전세대출 관련 조치가 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG) 및 SGI의 모든 보증부 전세대출을 대상으로 시행된다고 밝혔다.
오는 20일부터 시행되는 고가주택에 대한 대출 규제에 대해 궁금한 점을 여러 사례를 통해 알아보려고 한다.
고가 주택은 KB나 감정원 시세 중 높은 가격을 적용해 시가 9억원 초과하면 '고가'주택으로 판단된다. 시가 9억원 초과 여부의 판단시점은 전세대출 신규 신청 또는 만기 연장시에는 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준으로 판단한다.
주택 매매계약만 체결되었거나 분양권‧입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지는 주택매입이나 보유로 보지 않는다. 대출보증금 '회수' 적용시점은 주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 한다.
우선, 전세 대출 회수 규제 대상은 오는 20일 이후 전세 대출 계약을 맺는 사람으로, 20일 이전 이미 대출을 받았다면 즉시 회수 대상에 포함되지는 않는다. 다만 대출 만기 때 연장을 할 수 없다.
9억 원이 넘는 고가 주택을 보유하고 전세 대출로 다른 집에 전세로 살고 있는 경우, 시행일 이전 계약한 대출 연장은 가능하지만 신규나 추가 대출은 불가능하다. 살고 있는 집의 전세금이 올라도 추가로 대출을 받을 수 없게 된다.
시세 변동으로 집값이 올랐을 경우, 예를 들면 노원구(7억원) 주택 보유자가, 올 2월 전세 대출로 목동(6억원)에 전세를 살다가, 2년 뒤 노원구 주택이 9억 원 이상으로 오르게 되면 역시 전세 대출 연장은 불가능하다.
다만, 예외적으로 허용되는 경우는 있다. 이직이나 자녀교육으로 주택 보유 지역을 벗어나야 할 경우, 자료 증빙을 하면 전세 대출 보증이 된다. 하지만, 서울이나 광역시 안에서의 구간 이동은 제외된다. 또 고가 주택과 전세집 모두에서 세대원 실거주가 필요하다.
또 전세대출 중단에 따른 급작스러운 주거불안을 방지하기 위해 오는 20일 기준 시가 15억원 이하 고가 1주택자가 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 증액없이 대출을 재이용할 경우, 오는 4월20일까지 한시적으로 1회에 한해 SGI 보증이용이 허용된다.
다만 시가 15억원 초과 초고가주택 보유자의 경우, 이 한시 유예조치 없이 규제가 전면 적용된다. 이와 함께 오는 20일부터 전세대출보증(주금공·HUG·SGI)을 받은 후 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되는 경우 전세대출이 회수된다.
규제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고, 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한된다.
(데일리팝=임은주 기자)
