들어가는 돈의 단위도 남다르고 부담도 남다른 '집' 그렇다보니 집주인인 임대인도, 세들어 사는 임차인도 여럿인 경우가 많다.
일반적으로 임대인 1명, 임차인 1명 (+ 중개인)끼리 이루어지는 계약이라도 만만치 않은데, 거기에 낀 사람이 더 늘어난다는 것은 그만큼 더 꼼꼼하게 신경써야할 것들이 많아진다는 것을 의미한다. 그렇다고 너무 겁먹지는 말자.
임대인이 여럿인 경우, 임차인이 여럿인 경우에 대해 각각 어떤 점을 주의해서 계약해야 하는지 알아보자.
먼저 임대인이 여럿인 경우를 살펴보자.
법적으로 보았을 때 공동으로 무엇을 가지고 있다면, 보존(수리, 보수하는 경우 등)인지 이용·관리(세를 놓는 경우 등)인지 처분(매매하는 경우 등)인지 등에 따라 '할 수 있는 일'과 그 '당사자'들의 범위가 다르다. 민법에는 이렇게 나와있다.
민법 제264조 (공유물의 처분, 변경)
: 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.
민법 제265조 (공유물의 관리, 보존)
: 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
일단 매매계약이든 전월세 등의 임대계약이든 가장 확실하고 좋은 것은 공동명의인 집주인들이 모두 나와 계약을 하는 것이다. 그러나 현실적으로 공동소유자들이 모두 나와 계약하는 경우는 잘 없다. 그럴 때 대표·대리인이 나와서 계약을 하는 경우가 많고, 나오지 않은 소유자들의 의사를 법적으로 파악하기 위해 일반적으로 '위임장'이 등장한다.
위의 민법조항과 연계해서 풀어보면, 임대계약은 지분의 50%이상에 해당하는 소유자들, 매매계약은 지분의 100% 즉 모든 소유자들에게서 해당 계약에 대한 의사를 확인할 수 있는 위임장을 받았다면 그 계약은 문제가 없다.
[위임장에서 반드시 확인해야할 것]
▲위임해준 사람의 인적사항 (신분증 사본 확인)
▲위임해준 사람의 인감도장 (찍혀있는 인감의 인감증명서 확인)
▲위임한 내용 (EX) 위임자A는 대리인B에게 임대차 계약에 관한 일체의 권한을 위임한다' 등)
* 민법 제118조에서는 위임받은 자의 권한이 정해지지 않은 경우에는 '보존행위'나 '대리의 목적인 물건이나 권리의 성질을 변하지 않는 범위에서 이용하거나 개량하는 행위'라고 본다고 규정하고 있다.
▲위임해준 당사자와의 전화통화 등을 통해 위임한 사실이 맞는지
확인한 위임증이나 위임받은 사항에 문제가 없다면 이제 위임한 내용대로 계약서를 쓰면 된다. 계약서에는 어떻게 명시하면 될지 나눠서 살펴보자.
EX 1) A, B, C가 각각 4:4:2로 지분을 소유하고 있는 집에 대한 임대차 계약을 A와 하는 경우
'본 물건(혹은 부동산)은 A와 B와 C의 공동소유이며, B, C의 지분에 대해서는 A가 위임을 받아 대표로 계약함'
* 임대차 계약과 같은 공유물의 이용, 관리에 관한 경우,
지분의 50%만 넘으면 되므로 A,B,C 중 둘 이상이 동의하면 가능함
EX 2) A, B, C가 각각 4:4:2로 지분을 소유하고 있는 집에 대한 매매 계약을 A와 하는 경우
'본 물건(혹은 부동산)은 A와 B와 C의 공동소유이며, B, C의 지분에 대해서는 A가 위임을 받아 대표로 계약함'
* 매매 계약과 같은 공유물의 처분에 관한 경우,
지분을 가진 모든 사람들의 동의가 필요함!
이렇게 명시해 계약서 상으로도 확인했다면 됐다.
추가로, 임대인이 여러명이면 나중에 골치아픈 일들(ex)수리, 관리 등)로 연락을 하거나 분쟁이 생길 때 서로 책임을 떠넘기는 경우도 있을 수 있으니, 계약서를 쓰면서 그런 논의를 담당할 사람도 명확히 밝혀서 언급하는 것이 좋다.
(데일리팝=이예리 기자)
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