위험할 수 있는 전세, 안전하게 보호받을 수 있는 방법

전세와 월세는 서로 장, 단점이 다르다. 따라서, 입주자의 상황, 현재 경제적 상태에 따라 현명하게 선택해야 한다. 단기적인 관점에서 경제적 타격이 크다면 월세, 장기적인 관점에서 돈을 아끼고 싶다면 전세가 유리하다. 자취를 시작할 때 자신의 상황에 맞는 방법을 선택하면 된다. 오늘은, 전세로 자취를 시작하고 싶은 1인가구를 위해 준비했다.

 

현재 부동산 시장은 역전세, 깡통전세에 노출돼 있다. 이런 상황에서 거주자는 소송과 경매를 활용하면 되는데 두 가지 모두 확실히 보증금을 돌려받을 수 없다는 위험성이 있다. 언젠가 월세에서 전세로 가는 것이 목표인 혼족러, 전세 계약을 앞두고 있는 혼족이라면 안전하게 보증금을 지키기 위한 전세보증보험에 대해 꼭 익혀두자.

1. 전세, 월세 그게 정확히 뭔데?

‘전세’와 ‘월세’는 계약기간이 종료됐을 때 돈을 돌려받느냐 아니냐의 차이가 있다. 월세살이의 경우, 월세를 내지 않을 경우를 대비한 보증금, 그리고 다달이 납부하는 월세로 구성된다. 전세는 임차인이 전세보증금을 임대인에게 제공한다. 계약 기간이 끝나면 보증금을 모두 돌려받는다. 다만 전세는 주택 관리에 대한 전체적인 책임도 함께 진다.

 

월세 보증금은 매달 지불해야 하지만 전세는 계약 기간이 끝나면 돈을 돌려받기 때문에 매월 돈을 납부하지 않아도 된다. 두 가지 경우 모두 장, 단점이 있다. 임차인은 자신의 경제적 상황, 환경에 따라 알맞은 방식을 선택할 수 있다. 그러나 전세의 경우 큰 비용을 전세보증금으로 임대인에게 제공하기 때문에, 돈을 돌려받지 못할 위험성도 있다. 어떤 경우가 위험한 상황인지 알아보자.

 

2. 전세금이 위험할 수 있는 상황은?

■ 역전세 상황

역전세는 처음 전세비보다 전세가가 낮아진 상황에서 나온 용어다. 역전세는 전셋값이 계속해서 떨어지는 상황에서 발생한다. 이렇게 되면 임대인은 새로운 임차인을 구하기 어려워지고, 현재 거주하고 있는 임차인에게 내줄 전세비가 모자라게 된다. 결국 임차인은 본래 보증금을 돌려받지 못하게 된다. 이 상황에서 임차인과 임대인은 법적 분쟁을 겪게 될 수도 있다.

 

■ 대출이 많은 전셋집

전세계약을 할 때는 등기부등본과 집주인이 동일한 사람인지 확인해야 한다. 등기부등본을 확인하면 집주인의 은행대출 현황을 확인할 수 있기 때문이다. 대출여부를 확인해야 하는 이유는 뭘까. 대출이 많은 전셋집은, 집주인이 대출금을 미납할 경우 집이 경매로 넘어간다. 그러나 만일 전세계약시 대출 여부가 많은 전세집의 등기부등본을 제대로 살펴보지 못했다면? 전세세입자가 전세금을 돌려받지 못할 위험성이 생긴다.

 

■ 깡통전세

깡통전세란 주택 담보 대출과, 전세금의 총합이 집 매매가격의 70%를 넘는 현상이다. 법률적 용어는 아니고, 부동산 시장에서 나온 표현이다. 깡통전세 상황에서는 임대인이 집을 매매 가격으로 팔아도 임차인이 전세보증금을 돌려받기가 힘들어진다.

3. 전세보증금 반환보증이란(전세보증보험)이란?

주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 경우, 주택도시보증공사와 서울보증보험 등의 보증기관에서 집주인 대신 세입자에게 전세보증금을 주고 보증기관은 임대인에게 구상권을 행사하는 보증 보험이다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나, 거주하던 집이 경매로 넘어가는 상황에서 안전하게 보증금을 지킬 수 있게 하고 있다.

 

세입자는 일정 비용의 돈을 지불하고 해당 보험에 가입할 수 있다. 대표적인 전세보증보험에는 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증과, 서울보증보험(SGI) 전세금보장신용보험이 있다. 두 가지 전세보증보험을 알아보자.

 

4. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 공통 가입조건은?

첫째, 전입신고와 확정일자 등록을 끝내야 한다. 둘째, 건물과 토지 모두 같은 사람이 소유하고 있어야 한다. 셋째, 보증대상에서 가압류, 가처분, 경매신청 등이 있으면 안된다. 넷째, 계약서는 공인중개사가 중개한 것이어야 한다. 그리고 다섯째, 계약 기간은 1년 이상이어야 한다. 마지막으로 선순위근저당액과 선순위세입자보증금액, 나의 전세보증금액의 합계가 주택가격 이하여야 한다.

 

보증 신청 기간은 HUG의 경우, 계약 기간이 1년 이상이어 한다. 계약 기간 중 절반이 지나기 전에 신청해야 한다. SGI는 2년 계약시, 10개월이 지나기 전에 보증을 신청해야 한다.

 

5. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증 대상주택과 보증금은?

대상주택은 단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔, 아파트가 있다. 집주인의 동의 없이 신청할 수 있으며, 세입자는 보증료를 납부해야 한다. 보증금액은 수도권의 경우 전세보증금 7억원 이하, 이외에는 5억원 이하다. 그 외 조건은 주택도시보증공사 홈페이지를 통해 참고할 수 있다.

6. 서울보증보험(SGI) 전세금 보장신용보험 대상주택과 보증금은?

SGI의 대상주택은 아파트, 다세대(연립), 다가구, 단독, 주거용 오피스텔이다. 전세보증금은 아파트는 전액, 아파트 외의 대상주택은 10억원 이하, 계약서의 임차보증금 전부 보증 해주고 있다. 그 외 조건은 주택도시보증공사 홈페이지를 통해 참고할 수 있다.

 

7. 전세보증금 반환 보증보험 어디서?

시중은행, 주택보증공사 지사/센터, 온라인 가입방법이 있다. 온라인은 접근성은 편리하지만 신청에 필요한 각 서류들에 대해 관리자에게 직접 묻지 못한다는 단점이 있다. 따라서, 자신의 스케쥴 및 상황에 따라 적합한 방법에 따라 신청할 수 있다.

 

지금까지 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 전세보증보험에 대해 알아봤다. 전세라면, 큰 목돈이 묶여 있는 만큼. 전세보증보험 절차와 혜택을 잘 활용해 안전하게 법의 보호를 받는 것을 추천한다.