Q. 주거용으로 사용한 모든 주택은 주택임대차보호법이 적용되나요?

A. 주택임대차보호법은 주택이 대상이 되고 임대차 목적물의 전부 또는 일부가 주거용으로 사용돼야 합니다.

주택 임대차는 주택임대차보호법의 규정이 민법보다 우선 적용됩니다. 그 밖의 일반사항 민법의 임대차에 관한 규정 적용됩니다.

주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고 주택임대차보호법을 위반해 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

 

Q. 새로운 집주인이 당장 나가라고 하는데 어떻게 해야되나요?

A. 주택의 주인이 바뀌거나 압류됏다고 하더라도 "대항력"을 갖춘 임차인이라면 걱정할 필요가 없습니다.

◇대항력의 요건

임차인이 주택에 등기를 하지 않더라도 주택의 인도, 주민등록을 마친 때 대항력을 갖게 됩니다. 

◇대항력을 보유한 임차인은

임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있습니다.

◇대항력의 발생시기

임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날 오전 0시부터 대항력이 발생합니다. 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다.

 

Q. 주택 임대차 계약 바쁜 소유자를 대신해 소유자의 배우자와 체결해도 되나요?

A. 네 괜찮습니다. 다만 주택 소유자의 남편이라도 소유자로부터 계약 체결에 대한 위임이 필요합니다.

◇주택 소유주의 대리인과 계약할 경우 이것만은 꼭 체크해야 합니다

- 위임장 내용
위임장 부동산의 소재지, 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 내용

- 도장확인
인감증명서 위임장에 찍힌 위임인 도장 = 임대차 계약서에 찍을 도장
도장이 같아야 법적으로 문제가 발생하지 않습니다.

 

Q. 주택이 경매로 넘어가면 제 보증금은 돌려 받을 수 없나요?

A. 임차인이 주택임대차보호법에 따라 임대주택에 대해 우선변제 요건을 갖췄다면 임차주택건물이 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

◇우선변제 요건

대항요건 : 주택의 인도, 주민등록 및 전입신고 임대차계약서 확정일자 취득

우선변제 요건을 갖추면 임대주택이 경매 또는 공매되는 경우에 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

Q. 집 주변시세가 많이 올랐다면 전세금을 올릴 수 있나요?

A. 임대인은 임대차계약 존속기간 중 임대주택에 대한 조세,공과금, 그 밖의 부담증가, 경제사정의 변동에 대해 차임 또는 보증금의 증액을 청구 할 수 있습니다.

다만 임대차계약 또는 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구 불가합니다.
약정한 차임이나 임차보증금의 20분의 1의 금액을 초과해 증액청구 불가합니다.

 

Q. 차임이나 보증금을 올려줬다면 어떻게 해야되나요?

A. 임대차 계약서에 증액된 부분을 작성, 증액부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

 

Q. 임차인, 감액청구가 가능한가요?

A. 임대인에게 증액청구권이 있다면 임차인에게는 감액청구권이 있습니다.

감액금지특약으로 고민하지마세요, 증액금지특약과 달리 감액금지 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다.

 

Q. 임대차 계약만료일 2주전 집주인이 별다른 이야기 없으면 이대로 재계약 가능한가요?

A. 네 그렇습니다. 임대인이 임대차기간 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 안하면 다시 재계약 된 것으로 봅니다.

 

Q. 묵시적으로 계약이 갱신될 경우 어떤 효과가 있나요?

A. 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 간주되며 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 간주됩니다.

임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다.
임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

◇임차인의 계약갱신청구권

- 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
이때 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 계약갱신청구권은 한 번만 행사할 수 있으며 기존 게약과 동일한 조건으로 갱신됩니다.

다만 차임이나 보증금을 5%을 초과하지 않는 범위에서 증액을 할 수는 있습니다.

 

Q. 보증금을 받지 못받은 상황에서 이사를 가도 되나요?

A. 네 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 해 놓으면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

 

Q. 임차권등기명령제도란 무엇인가요?

A. 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지해 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

임차등기명령의 신청요건은 임대차가 끝난 후, 보증금이 반환되지 않은 경우 입니다. 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.