최근 부동산 경기침체와 금리인상 등으로 지역주택조합(지주택)에 가입을 하였다가 낭패를 보는 사례가 급격히 증가하고 있다. 지역주택조합은 일반 청약에 비해 상대적으로 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능하다는 장점이 있다. 또, 토지주들이 사업주체가 되는 재건축, 재개발 조합 사업과 달리 지주택사업은 조합원의 자금을 모아 사업을 진행하기에 참여의 문턱 역시 매우 낮다는 장점도 있다.
하지만, 정작 지역주택조합에 가입하여 내 집 마련의 꿈을 실현하는 경우는 매우 드물다. 국회 국토교통위원회의 자료에 따르면 2016년부터 2021년 7월까지 5년간 서울에서 조합을 설립한 지역주택조합 사업지는 19곳이지만, 실제로 착공에 들어간 사업지는 2곳에 불과하였다.
이 수치만 보면 그래도 10%의 성공 가능성이 있다는 생각이 들 수 있다. 하지만, 지주택사업의 특성 때문에 사업이 지지부진하게 진행되어 제자리걸음을 하고 있는 사업체만 서울에 100곳이 넘기에 실제 사업의 성공가능성은 매우 희박하다고 볼 수 있다.
이처럼, 지주택 사업이 실패로 끝나는 경우가 많은 이유는 무엇일까? 주택 건설 사업 계획승인을 받기 위해서는 토지를 95%이상 보유해야 한다. 그러나, 알박기, 추가납입금 확보 난항 등의 이유로 95%라는 토지확보가 매우 어렵고, 이것이 지주택 사업이 엎어지는 큰 이유라 볼 수 있다.
따라서, 마음에 드는 지주택 사업을 발견한 경우, 조합에 가입하기 이전에 토지매입이 얼마나 되었는지 확인할 필요가 있다. 또한, 지주택 사업의 특성상 알박기 등으로 추가분담금이 발생하는 경우가 많기에, 기존 분양가 외의 비용이 발생한다는 것을 미리 감안해야 하고, 또 착공에 이르렀다 하더라도 사업이 늦어지는 경우가 많아 실제 거주시점 등도 따져볼 필요가 있다.
지역주택조합 사업은 ‘추진위원회 및 기본계획 수립’, ‘예비조합원 모집’, ‘조합설립인가’, ‘주택건설사업계획승인’을 거쳐 착공 및 분양 승인 절차로 이어진다. 이때, 토지사용동의서 80% 이상 확보, 토지 15% 이상 보유시에 조합설립인가를 받게 되고, 토지를 95% 이상 보유시에 주택건설사업계획인 승인이 된다.
즉, 토지 사용동의서를 80% 이상 확보한 것과 토지를 80% 이상 보유한 것은 엄연히 다름을 유념해야 한다. 하지만, 많은 조합원을 모집하기 위하여 조합 측에서는 토지 사용동의서를 80%이상 확보한 것을 두고 토지를 80% 이상 확보하여 착공이 눈앞이라는 등 기망에 가까운 방법으로 사람들을 현혹하는 경우가 적지 않다.
이처럼 착오에 빠져 조합에 가입한 경우에는 문제의 소지가 있지만, 그렇다고 쉽게 조합을 빠져나올 수 있는 것은 아니기에 법적 조력을 받기도 한다.
도움말 : 법률사무소 안목 문윤식 대표변호사
