임대보증금 반환보증 가입 요건이 내달부터 세입자가 가입하는 전세보증 수준으로 강화된다. 전셋값이 공시가격의 126% 이하일 때 임대보증에 가입할 수 있고 주택도시보증공사(HUG)가 인정하는 감정평가액도 집값 산정 기준으로 활용된다. 

국토교통부는 최근 이같은 내용의 ‘공시가격 및 기준시가 적용비율’ 고시안을 행정 예고했다. 

국토부에 따르면 기존에 공동주택은 공시가격의 150% 이하, 단독주택은 190% 이하 등으로 차등 적용했던 임대보증의 적용 비율은 140%로 통일된다. 다만 오피스텔은 기존의 120% 수준을 유지한다. 

공시가 2억원 규모 빌라가 임대보증에 가입한 경우 지금까지는 주택 가격으로 최대 3억원(150%)까지 산정하고 부채비율은 100% 기준을 적용했다. 부채비율은 임대보증금과 근저당권 등 설정액을 주택가격으로 나눈 것이다. 근저당권 설정이 없는 경우 전셋값이 3억원 이하면 임대보증에 가입할 수 있다. 

앞으로는 공시가격의 140%, 부채비율 90%를 적용한다. 공시가 2억원짜리 빌라의 경우 전셋값이 2억5200만원(공시가격의 126%) 이하를 충족해야만 임대보증에 가입할 수 있게 되는 것이다. 

다만 기존에 등록한 임대주택은 2026년 7월 1일까지 제도 개편을 유예하기로 했다. 신규 임대사업자에게는 오는 11월 중으로 적용한다는 계획이다. 민간임대주택법에 따라 보증보험 미가입 임대사업자는 보증금의 최대 10%를 과태료로 내야 한다. 

지자체는 보증보험에 가입하지 않은 기간이 3개월 이하인 경우 보증금의 5%, 6개월 이하일 때 보증금의 7%, 6개월을 넘기면 10%를 과태료로 부과한다. 다만 과태료 총액은 3000만원을 넘을 수 없다. 

임대사업자는 공시가격이 너무 낮아 집값을 제대로 인정받지 못했다고 판단할 경우 HUG에 이의신청을 할 수 있다. 이의가 인정되면 공시가격 적용비율 140% 또는 시세가 아닌 감정평가액을 1순위로 적용한다. 

 

술렁이는 빌라 시장
“안 그래도 어려운데 역전세 우려까지” 

시장에선 벌써부터 우려의 목소리가 나오고 있다. 최근 2년간 빌라 공시가격이 크게 줄어든 탓에 임대보증 가입 가능 금액도 낮아져 기존 세입자에게 돌려줄 보증금을 마련할 여력이 부족해져 역전세 현상이 나타날 것이라는 전망이다. 

일부에서는 정부의 정책이 세입자들에게까지 피해를 줄 수 있다는 지적도 제기된다. 임대보증에 가입할 수 없는 전세 물건이 늘어나면 세입자가 선택할 수 있는 매물 자체가 줄어들기 때문이다. 전셋값을 내리는 대신 세입자의 비용 부담이 큰 반전세나 월세로 전환하는 경우가 많아질 것이라는 추측도 나온다. 

실제 지난해 5월 전세보증 가입 요건 강화 이후 빌라 시장에서는 월세 거래가 크게 증가했다. 국회입법조사처에 따르면 지난해 수도권 연립·다세대 임대차 거래 중 월세 비율은 전년대비 8.2%p나 상승한 것으로 나타났다. 

보증금 미반환 사고에 대한 우려도 있다. 통상 전세 임대인은 다음 세입자의 보증금을 받아 기존 세입자에게 보증금을 반환하는데 갑자기 보증금을 내리면 기존 세입자에게 돌려줄 보증금 확보가 어려워질 수 있어서다.