곧 개강이다. 자취방 입성을 앞둔 새내기 1인가구를 위해 자취방 계약 전에 미리 보는 필수 법률 용어와 주의해야 할 점을 정리했다.
계약 전에 무조건 사전 확인하는 것이 좋다고 하는 등기부등본은 자취방의 현 법적 상황을 증명하는 서류로, 해당 부동산의 소유자가 아니더라도 동사무소에서도 뗄 수 있고, '정부24 온라인 민원 페이지'에서 간편하게 떼다 볼 수 있다.
이 집에 살아도 될지, 내 보증금은 무사할지 걱정된다면 계약 전에 미리 꼭 등기부등본 체크를 하길 권한다.
등기부등본의 구성 3가지
등기부등본의 구성은 각각 ①갑구 ②표제부 ③을구 세 권역으로 되어 있다.
갑구는 이 집을 소유하고 있는 소유자와 그 소유권의 현재 상황에 대한 내용을 볼 수 있다. 언제 이 집이 팔렸고 따라서 법적 소유권을 지닌 소유자가 누구인지, 또 해당 부동산이 경매 중이거나 류나 압류가 되어 있는 경우에는 그런 내용도 함께 포함하고 있다.
표제부는 해당 부동산의 소재지와 점유면적, 대지권 등이 표기되어 있다. 기본 상태창이라고 봐도 좋다.
마지막으로 을구는 이 부동산의 소유권을 제한하는 또 다른 권리인 '제한 물권'에 대한 내용을 싣고 있다. 현재 임차인이 거주하고 있는지 아니면 비어 있는 집이 맞는지, 부동산 계약 시 꾸준히 이슈가 되고 있는 '근저당권'에 대한 내용도 을구에 포함되어 있으니 참고하면 좋다.
필수 법률 지식 '전입신고와 확정일자'
자취방 계약 전에 확인해야 할 또 다른 필수 법률 지식으로 전입신고와 확정일자에 대한 내용이 있다.
자취생이 세들어 살고 있는 집에 가압류나 경매 등의 문제가 발생할 경우, 무사히 보증금을 변제받기 위해서는 ①전입신고 ②입주 ③확정일자 요소를 모두 갖춰 '우선변제권'을 무조건 확보해야 한다.
단, 우선변제권은 계약서를 다시 쓰거나, 전입신고를 하지 않고 거주하는 경우, 계약 종료 후 보증금을 받지 못하고 짐을 싸서 나오는 경우에는 적용되지 않으니 주의가 필요하다. 고스란히 보증금을 날릴 수도 있다는 뜻이다.
따라서 입주와 동시에 해당 부동산이 소재한 지역 주민센터를 방문해 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 한다고 전문가들은 조언하고 있으니 계약 전에 미리 참고하면 좋다.
이밖에도 주의해야 할 사항으로 근저당권 설정이 되어 있는지 여부다. 근저당권은 임차인의 보증금 반환 권리와 충돌할 수 있는 권리다.
근저당권이 존재하는 경우, 자칫 내 보증금 반환권리가 후순위 권리로 밀려 유사시 보증금을 돌려받지 못하는 일이 발생할 수 있다.
해당 권리 관계는 '권리 확정 순서대로' 우선권이 설정되니 을구 확인 시 '선순위(먼저 설정된) 근저당권'이 설정되어 있는지 여부를 꼭 확인해야 한다.
자취방 계약 전에 미리 확인하면 좋을 서비스
1인가구 전월세 안심계약 도움서비스
아무리 공부하고 가도 처음 해보는 부동산 계약은 두려울 수밖에 없다. 이럴 때는 서울시에서 주관하는 1인가구 전월세 ‘안심계약’ 도움서비스를 이용해볼 것을 권한다.
1인 가구임을 증빙할 필요 없이, 공인중개사 자격을 소유한 주거안심매니저를 통해 등기부등본 점검에 건축물 대장 확인, 주택임대차 계약 유의사항 등을 상담받을 수 있기 때문이다.
주거지 탐색 서비스도 지원하고 있으니 참고하면 좋다. 해당 서비스는 각 자치구에서 운영하고 있으며, 온라인 1인가구 지원 페이지 '씽글벙글 서울' 또는 유선상으로 신청할 수 있다. 단, 평일 오후 1시 30분부터 오후 5시 30분까지만 운영하고 있으니 사전에 미리 참고할 것.
깡통전세 등 전세 사기 이슈 이후 국토교통부와 한국주택보증공사(이하 HUG), 공인중개사협회가 더 안전한 전세 계약을 돕기 위해 함께 개발했다. 다세대, 연립, 50세대 미만 소형 아파트 시세는 물론 주거용 오피스텔 시세도 실거래가 형태로 볼 수 있다.
신축빌라 역시 공인중개사협회와 감정평가사협회가 협업해 잠정 시세를 제공할 계획이라고 한다.
또한 근저당, 전세보증금과 같은 권리 관계를 입력하면 이 계약이 안전한지 아닌지 알 수 있는 자가진단 계산기도 내장하고 있다.
여기에는 검색한 주택의 지역 전세가율 평균과 경매 시 낙찰 예상금액 내용도 제공한다. 또한, 한국주택보증공사가 참여한 만큼 HUG 전세보증금반환보증보험에 가입 가능 여부도 표시되며, 앱에서 바로 가입 신청도 할 수 있다.
또, 앱을 통해 어느 정도 집주인의 재정상태 파악도 가능하다. 지난해 7월 정부 시행령으로 악성 임대인으로부터 임차인들을 보호하기 위해 임대인의 세금 체납 이력을 확인할 수 있게 관련 법이 개정되었기 때문이다.
그러나 임대인의 동의서를 받거나 계약서를 가지고 임차인이 세무사를 찾아가야 겨우 볼 수 있고 구체적인 체납액을 확인하는 것도 어려운 점은 앞으로 개선이 필요할 것으로 보인다.
