지난 6일 금융당국의 발표를 통해 2023년부터 안심전환대출, 보금자리론, 적격대출을 통합한 ‘특례보금자리론’을 1년간 운영할 예정이라고 밝혔다. 각 상품의 장점을 더해 소득 제한은 사라졌으며 주택 가격 9억 이하, 최대 가능 금액 5억 이내에서 해당 상품을 이용할 수 있게 된다.
이전 정권에서 부동산 시세의 급격한 상승과 가계부채 증가 속도를 낮추기 위해 무차별적 ‘규제 폭탄’을 쏟아냈으나 이번 정권 이후 기준 금리의 급격한 상승과 맞물려 부동산 시세가 하락하고 있다. 이에 주택담보대출 규제 완화를 단계적으로 풀고 있으며 고금리 시장 상황을 맞을 수 있는 이자 지출 증가를 막고자 이에 대한 대책을 마련하고 있다.
그 예로 올해 중순 변동금리 주택담보대출 이용자에 한해 고정금리로 대환해주는 ‘안심전환대출’ 신청받았으나 주택 시세 상한선이 현실적이지 못해 2차 접수까지도 접수율이 15%에 그쳤었다. 지난 9일 기준 누적 신청 금액은 8조 2,538억 원으로 최종 목표 금액의 33%가 신청되었지만, 이 역시 목표액에는 한참 모자란 수치다. 다행히 이번 완화로 주택 시세 상한선이 9억까지 올라가며 대환대출 이용자에게도 희소식이 될 것으로 보인다.
하지만 특례보금자리론은 담보대출로써 전세 대출 수요자에게는 해결책이 되어주지는 못하고 있다. 주택담보대출은 특성상 만기가 30년에서 최장 50년까지 상품이 판매되고 있어 과거 장기 고정금리형 대출을 받은 경우에는 금리 인상이 큰 문제가 되진 않았다. 하지만 전세대출은 만기가 2년 이하로 비교적 짧으며 대부분 변동금리를 이용하고 있다는 문제가 있다. 최근 진선미 더불어민주당 의원이 금융감독원에서 제출받은 전세자금대출 잔액 162조 중 93.5%인 151조 5,000억 원이 변동금리로 보고되었다. 만기 혹은 변동기간 도래로 금리 인상의 직격타를 맞을 수 있는 상황이지만 이에 대한 보호는 전무한 상태다. 결국 전세 수요자들은 대출 이자보다 적은 비용이 발생하는 월세 혹은 반전세로 전환을 하고 있다.
전세 수요자들은 여전히 높은 전세가율과 이자부담 증가 등으로 전세 살이의 장점이 사라지게 되었다. 규제 완화와 특례보금자리론 출시 등의 영향으로 주택 매수로 방향을 선회하고 있다. 지난 8월 생애최초 주택 구입 대상자에 한해 LTV(주택담보대출비율)를 80%까지 완화했고 20·30세대의 서울 아파트 구매 비중이 6월 24.8%에서 9월 34.7%로 크게 상승했다. 내년부터는 구매수요가 현재보다 증가하며 이러한 현상이 더욱 두드러질 것으로 예측하고 있다.
이와 관련해 주택담보대출 플랫폼 뱅크몰 허강현 책임은 “규제 지역 해제와 규제 완화의 영향으로 플랫폼 내 대출 신청 건수가 발표 이전과 비교해 212%로 상승했다. 내년 특례보금자리론 출시 등으로 구매 수요자는 더 늘어날 것으로 예상되지만 최근 부동산의 하락 속도도 무시할 수 없어 2023년 부동산 시장 상황을 유심히 지켜보아야 한다”라며 이어 “하지만 보금자리론이 이번 0.5% 금리를 인상했다. 내년 특례보금자리론이 신청 시점에도 메리트 있는 금리인지는 고민해볼 필요가 있어 시중은행의 금리를 파악하여 비교해보는 것이 중요하다”라고 전했다.
