부동산 계약을 한번이라고 경험한 이들이라면 계약 전에 등기부등본을 확인해야 한다는 사실은 모두 알고 있다. 하지만, 1인가구가 많이 계약하는 빌라, 다세대주택 등을 계약할 땐 등기부등본 뿐만 아니라 한 가지 더 확인해야 하는 서류가 있다. 바로 ‘건축물대장’이다.
집 계약 시 기본적으로 확인해야 하는 등기부등본과 건축물대장은 무엇인지, 해당 서류들의 열람 방법까지 알아보자.
등기부등본과는 다른 건축물대장이란?
건축물대상은 건축물의 위치, 면적, 구조, 용도, 층수 등 건축물의 표시에 관한 사항과 건축물 소유자의 성명, 주로, 소유권 지분 등 소유자 현황에 관한 사항을 등록하여 관리하는 대장이다.
아파트를 계약하는 경우에는 등기부등본만으로 충분하지만, 불법 구조변경 등으로 인한 부동산 사기를 피해기 위해선 건축물대장을 함께 확인해야 한다.
처음 소유주가 등록한 용도와 다르게 건물을 사용한 것이 확인되면 ‘위반 건축물’로 지정되는데, 이럴 경우 원상복구할 때까지 매년 이행강제금이 부과되는 등의 상황이 생긴다. 이런 집을 구매한 경우는 물론이고 전월세 세입자에게도 피해가 갈 수 있어 미리 확인이 필요하다.
따라서, 등기부등본은 부동산에 대한 권리 관계(주소, 소유권, 면적 등 현 건물의 현재 상황)를 확인할 수 있는 서류라면 건축물대장은 부동산에 대한 권리 관계는 물론 건축물의 구조, 용도 등에 대한 사실까지 열람할 수 있는 서류이다.
등기부등본과 건축물대장 열람 방법
등기부등본의 경우에는 대범원 인터넷등기소 홈페이지를 통해 확인 가능하다. ‘등기열람/발급> 부동산>열람하기> 집 주소 입력’을 통해 조회할 수 있고, 열람 수수료는 700원이다. 부동산 주인 사전 동의 없이도 열람이 가능하다.
건축물대장의 경우에는 정부민원포털 민원24시를 통해 무료 열람할 수 있다. ‘자주 찾는 서비스>건축물대장 초본 발급 신청’을 통해 조회할 수 있다.
열람 후 무엇을 확인해야 할까?
등기부등본의 경우 크게 ‘표제부’, ’갑구’, ‘을구’ 3가지를 확인하면 된다. ‘표제부’의 소재 지번 및 건물번호란을 통해 계약하고자 하는 매물과 동일한 소재인지, 면적, 용도 등이 일치하는 지 확인한다. ‘갑구’에서는 계약자와 실소유주가 일치하는지 확인하고, 등기원인란을 통해 경매나 압류가 일어난 전적이 있는지 확인해본다. ‘을구’에서는 융자, 압류, 전세권, 임차권 등 소유권 이외의 부동산 권리를 확인할 수 있다. 보증금과 건물가액 대비 융자의 비율이 적절한지 확인한다.
건축물대장을 통해서는 크게 2가지를 확인해본다.
첫 번째, 위반건축물인지 확인한다. 확인하는 방법은 간단하다. 위반건축물일 경우, 건축물대장 제목 오른쪽에 노란색 바탕으로 ‘위반건축물’이라는 표기가 생긴다. 만약 해당 표기가 없더라도 안심하긴 이르다. 내가 거래하려는 매물이 실제로 어떤 용도로 표시되어 있는지 등을 직접 확인할 필요가 있다.
두 번째, ‘건축물현황’표를 통해 층별 용도를 꼼꼼히 확인한다. 특히, 원룸, 오피스텔, 상가와 함께 있는 복합건축물의 경우 계약서 상의 용도와 면적이 건축물대장과 일치하는지 확인해야 한다. 하단에 있는 ‘변동사항’표를 통해서는 과거 건물이 위반건축물이었는지 그 이력을 확인할 수 있다.
