최근 국내 주택 임대시장에서 전세비중은 감소하는 반면 월세 비중은 확대되고 있다는 조사 결과가 나왔다. 특히 1인가구의 거주 비중이 높은 오피스텔의 경우 전세 감소폭과 월세 증가폭이 모두 높게 집계됐다.
KB금융지주 경영연구소는 국토교통부 실거래가 공개시스템의 아파트, 단독·다가구, 연립·다세대, 오피스텔 전월세 실거래가(2016년 1월~2022년 3월)를 분석한 결과를 담은 ‘실거래가로 살펴본 전월세시장 동향’ 보고서를 발간했다.
보고서에 따르면, 2021년 이후 전월세시장에서 반전세를 포함한 월세 거래 비중이 급증했다. 전세 거래건수는 아파트 입주물량 증가 등의 영향으로 2018~2020년 가파르게 상승하다 2021년 들어 소폭 감소했다.
월세 거래건수는 2020~2021년 빠르게 증가해 올해 1분기 전세 거래건수와 비슷한 규모로 확대됐다.
전세가격은 2019년까지 상승세 둔화와 하락세를 유지하다 2020년 이후 가파른 상승세를 비쳤다. 특히 아파트와 연립주택을 중심으로 2020~2021년 전세가격지수가 각각 5~10% 이상 상승했다. 단독주택 역시 같은 기간 전세가격지수 상승률이 이전 수준을 크게 상회했다.
전월세전환율은 2019년 5%에서 올해 1분기 3.8%까지 하락했다. 전월세전환율은 월세로 전환할 때 적용되는 비율로, 이 수치가 높을수록 전세가에 비해 월세가가 높다는 것을 의미한다. 가령 전세보증금 1000만원을 월세로 전환할 경우 월세가 4만원이면 연간 월세는 48만원이므로, 전월세 전환율은 4.8%로 산출된다.
최근 전월세시장을 살펴보면 전세 거래 비중은 2020년 60.8%에서 올해 1분기 51.0%로 9.8%p 감소했다. 동기간 월세 거래 비중은 15.1%에서 27.3%로 12.1%p로 증가했으며, 반전세 거래 비중은 24.0%에서 21.8%로 2.2%p 소폭 감소했다.
보고서는 최근 2년간 전세가격 급등의 영향으로 전세에서 반전세로, 반전세에서 월세로 이동하는 ‘도미노현상’이 발생한 것으로 해석했다.
상대적으로 전세가격이 높은 고가 임대주택의 경우 반전세 비중이 증가했다. 전세가 기준 10분위 분류에 따라 살펴본 결과 고가 임대주택에 해당하는 상위 3구간에서 2020년 대비 2022년 1분기 반전세 거래 비중이 증가했다. 특히 고가임대주택 비중이 높은 수도권 아파트의 경우 상위 40%까지 반전세 거래 비중이 확대됐다.
이는 전세가격이 가파르게 상승하면서 보증금 차액을 마련하지 못해 반전세로 전환하는 가구가 증가했기 때문인 것으로 풀이된다.
단독·다가구 주택의 경우 자금 문제로 인해 전세에서 반전세, 반전세에서 월세로 이동하는 비중이 확대됐다. 특히 단독·다가구 주택의 경우 최근 2년간 전세 비중 감소폭은 15.7%p로 가장 크게 나타났다.
보고서는 상대적으로 임차인의 재정상태가 좋지 않은 경우가 많아 보증금을 올려주는 것보다 월세를 더 내는 방안을 선호하거나, 기존 보증금을 일부 줄이고 월세 비중을 늘렸을 것으로 풀이했다. 단독·다가구의 최근 2년간 월세 비중 증가폭은 20.4%p로 가장 컸다.
1인가구 거주 비중이 높은 오피스텔 역시 임차인의 소득과 자산이 상대적으로 적어 보증금 추가보다 월세 인상을 선호했을 가능성이 높다. 오피스텔의 전세비중 감소폭은 8.8%p, 월세 비중 증가폭은 16.0%p로 모두 단독·다가구에 이어 2위를 차지했다.
보고서는 전세가격 상승으로 인해 어려움을 겪는 계층에 대한 지원 방안 모색과 분석의 정확성을 높이기 위한 통계자료 개선 등의 노력이 필요하다고 지적했다.
특히 임대주택 거주비용이 상승함에 따라 상대적으로 재정상태가 좋지 않은 저자산층과 저소득층에 대한 주거비 지원 등의 정책 마련이 필요할 것으로 내다봤다. 올해 8월부터 본격적인 금리상승과 계약갱신청구권 영향이 시장에 반영될 것으로 예상됨에 따라 저자산층 및 저소득층의 전세대출 확대가 생계에 부담 요인으로 작용할 수 있다는 것이다.
