전·월셋집을 나갈 때 대부분의 세입자에게는 원상회복의 의무가 있다.
하지만 살다 보면 못을 박아 벽에 구멍이 생긴다거나, 꼭꼬핀을 설치했던 부분의 벽지가 훼손된다든가 하는 등의 생활 흔적이 생기기 마련이다.
계약할 때 이런 부분을 정확히 짚고 넘어가지 않았다면, 퇴거할 때 임대인과의 갈등을 겪을 수 있어 문제가 발생하기도 한다.
국내 최대 임대 사업자인 LH(한국토지주택공사)는 2023년 '퇴거 시 원상복구비를 청구할 수 있는 기준과 단가표'를 정리해 공개했다. 퇴거 시 발생할 수 있는 임대인과 임차인 간의 논쟁을 줄이고 완만하게 계약을 종료할 수 있는, LH의 '퇴거 시 원상복구비 기준 및 단가표'를 정리해 봤다.
- 퇴거 시 임대인(집주인) 부담 요소
LH는 수선비 비용 부담을 임대인 부담, 임차인 부담으로 분류해 구체적으로 작성했다.
임차인의 의지와는 무관하게 발생하는 곰팡이, 누수로 인한 들뜸, 변형, 휨, 마모, 부식, 자연적 깨짐 등은 대개 임대인의 부담이며, 임차인이 고의로 인해 발생한 오염, 훼손, 낙서, 파손 등은 임차인 부담이라고 생각하면 쉽다.
LH에 따르면 노후나 누수로 변색된 도배지, 곰팡이가 핀 도배지, 벽에 걸어둔 달력이나 액자의 흔적, 가전·가구에 눌린 자국, 커텐 설치 등을 위한 못·피스 자국 등의 원상복구비는 임대인이 부담한다.
여기서 한가지 주목할 만한 점은, 압정, 핀 등의 구멍자국도 LH 기준에 따르면 임대인이 부담한다는 것이다. 보통 임차인이 전월셋집에서 가장 걱정하는 부분 중 하나가 못에 의한 구멍자국인데, LH는 이 부분도 생활하며 발생할 수 있는 훼손이라, 어느 정도는 허용하고 있는 모습이다.
그러나 LH도 ‘사회 통념을 벗어나는 과도한 못 박기’는 퇴거 시 임차인의 부담으로 원상회복 의무를 돌리고 있다. 즉, 임차인은 생활에 꼭 필요한 커튼, 시계 설치 등을 위한 못 외에 다른 목적으로 너무 많은 못을 박는 것은 하지 않는 편이 적절하다.
‘통상적’이라는 단어의 기준이 모호해 임대인과 임차인 사이 갈등이 커지는 일도 있다. 따라서 추후 발생할 수 있는 갈등을 미연에 방지하기 위해서는 가급적 못을 박지 않는 편이 안전하다.
- 퇴거 시 임차인(세입자) 부담 요소
LH는 고의, 과실, 부주의 등으로 인한 부분을 주로 임차인이 부담하도록 했다.
예를 들면, 임차인 고의, 과실, 비정상적 사용으로 인한 파손·훼손·멸실, 소모성 자재의 교체 등 유지 관리, 임차인 책임의 찢김·낙서·오염, 이삿짐 운반으로 인한 바닥재 훼손, 하자 방치로 인한 부식, 얼룩, 곰팡이, 에어컨 누수 방치로 인한 부식, 얼룩, 곰팡이, 애완동물에 의한 도배, 장판 훼손 등이다.
LH는 욕실, 현관, 거실 및 침실, 주방, 소모성 품목 등 세부 인테리어 항목별 원상복구비 단가표를 마련해 두었다. 임차인의 입장으로 원상복구비를 부담하게 되었을 때 참고하여 적정한 금액을 내는 것인지 확인해 보면 좋겠다.
- 원상복구비 부담 갈등, 미연에 방지하기 위해서는?
1. 집주인과 미리 합의해 계약서 작성하기
낡은 구옥을 알록달록한 MZ 감성으로 고쳐 사는 콘텐츠, ‘낡은 옥탑 고쳐 살기’ 시리즈로 구독자들의 사랑을 받은 유튜버 굥하우스(ggyonghouse)는 계약 시, 셀프 인테리어에 따른 원상복구 의무를 지지 않는다는 조항을 특약 사항에 넣어 집주인과 미리 합의를 봤다.
계약서에 특약으로 셀프 인테리어 동의와 원상복구 의무 없다는 조항을 넣었다
(사진=유튜버 ggyonghouse 영상 캡쳐)
그럼에도 추후에 집주인과 이 부분에 있어 갈등을 빚었다. 집주인이 동의한 적이 없다고 잡아뗀 것이다. 이런 경우를 대비하여 구두로 합의하는 것뿐 아니라 계약서에 특약 사항으로 기재하는 것이 중요하다.
2. 입주 전 사진 특이 사항 있는 부분, 미리 사진 찍어두기
특이 사항이 있는 부분을 만약 입주 전 발견했다면, 입주 시 짐을 넣기 전에 사진부터 찍어두는 것이 좋다. 작은 노후나 변색, 갈라짐 등을 모두 촬영해 두면, 퇴거 시 임대인에게 원상복구 부담 없음을 입증할 때 유용할 수 있다.
3) 문제가 생긴 즉시, 집 주인에게 전달하고 조치 취하기
위에서 언급한 것과 같이, 하자 방치 혹은 에어컨 누수 방치 등로 인한 부식은 임차인에게 원상복구비 부담의 책임이 있다. 따라서 거주하는 곳의 문제가 발생했다면 임대인에게 빠르게 전달해 조치를 취해야 한다. 그 과정을 전화 녹취, 문자, 카톡 등 기록으로 남겨두는 것도 필요하다.
