깡통전세 위험 고조로 인해 전세시장의 분위기가 다소 침체됐지만, 여전히 주거비 부담을 완화하기 위해 전세 계약을 희망하는 이들이 적지 않다.
그러나 부모님의 도움을 받지 않는 이상 이제 갓 수익활동을 시작한 사회초년생들이 1억원 이상의 전세자금을 스스로 마련하기는 어렵다. 이럴 때 가장 먼저 알아볼 수 있는 것이 정부지원 전세자금대출이다.
버팀목 전세자금대출은 그 중에서도 가장 대표적인 상품이다. 만 19세 이상 만 34세 이하의 연소득 5000만원 이하, 순자산가액 (2023년 기준)3억6100만원 이하인 무주택 (예비)세대주가 신청할 수 있으며 최대 2억원 한도 내에서 연 1.5~2.1% 금리로 저렴하게 이용 가능하다는 점이 특징이다.
버팀목전세대출을과 디딤돌대출을 간혹 헷갈리는 경우가 더러 있다. 정부는 주거복지 증진과 도시재생 활성화 지원 등을 통해 국민의 삶의 질 향상에 이바지하기 위해 주택도시기금을 설치했다.
기금에서는 3가지 유형의 대출을 조건에 부합하는 신청자에게 낮은 이율로 대출해주고 있다. 내집마련 디딤돌대출은 주택 구입자금, 버팀목전세자금대출은 주택 전세자금, 보증부월세대출은 주택 월세자금 등을 각각 지원한다.
■ 청년전용 버팀목전세자금대출 신청 방법은
버팀목전세자금대출을 신청하기 위해선 목적물이 마련돼 있어야 한다. 즉 주택임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 지불해야 대출 신청이 가능하다는 것이다. 다만 계약 체결 전에도 취급 은행(신한·우리·IBK기업·NH농협·KB국민) 창구에 방문해 상담을 받을 수 있다.
만약 신용대출을 보유 중이거나 중소기업청년전세자금대출 등 다른 상품을 사용하고 있는 등의 특수한 이유로 대출 승인 여부가 궁금한 이들은 미리 상담을 받아보는 것도 좋은 방법이다.
대상주택은 임차 전용면적 85㎡(약 25.7평) 이하 주택(주거용 오피스텔 포함) 및 채권양도협약기관 소유의 기숙사이면서 임차보증금이 3억원 이하 등의 조건을 충족해야 한다. 단 만 25세 미만 단독세대주인 경우 임차 전용면적 요건이 60㎡(약 15.2평)로 축소된다.
임대차 계약시에는 계약서상 특약사항으로 ‘대출 부결시 계약을 무효로 할 수 있다’는 내용을 적어두면 임차인에 보다 유리하다. 전세계약이 끝나면 대출 실행을 위해 확정일자를 반드시 받아야 한다.
만약 다른 전세자금대출이나 주택담보대출을 이용 중이거나 대출접수일 현재 공공임대주택에 입주하고 있는 경우는 대출이 불가하다. 다만 대출신청 물건지가 해당 목적물인 경우이거나 대출신청인이 퇴거하는 경우에는 예외적으로 대출이 가능하다.
임대차계약 체결이 완료되고 모든 준비가 끝났다면 대출 신청을 할 차례다. 신청은 기금e든든 홈페이지나 임차대상 주택 소재 지역내 취급 은행에서 가능하다. 주택도시기금 홈페이지에서 버팀목 전세자금대출 신청자가 자가 체크 이후 은행을 직접 방문해 진행하는 게 보다 수월한 방법으로 꼽힌다.
주택임대차계약을 체결한 이후 계약서상 잔금지급일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 대출 신청이 이뤄져야 한다. 기한을 넘기면 대출 신청이 불가하므로 주의해야 한다. 월세에서 전세로 전환계약한 경우에도 계약갱신일(전환일)로부터 3개월 이내에 신청해야 한다.
대출기간은 기본 2년으로 4회 연장해 최장 10년간 사용할 수 있다. 주택도시보증공사의 전세금안심대출 보증서를 발급받은 경우 기본 계약기간이 2년 1개월로 늘어나며, 최장 10년 이용 후 연장시점 기준 미성년 1자녀당 2년이 추가돼 최장 20년 이용 가능하다.
대출한도는 ▲호당 대출한도 2억원 이하 ▲소요자금에 대한 대출 비율(신규계약 전세금액의 80% 이내, 갱신계약 증액 후 총 보증금의 80% 이내) ▲담보별 대출한도 가운데 작은 금액으로 산정된다.
가령 2억원짜리 주택에 대한 대출을 신청하는 경우라면, 1억6000만원(2억원*80%)을 대출 받을 수 있다는 것이다. 또 만 25세 미만 단독세대주는 호당 대출한도가 1억5000만원이며, 1년 미만 재직자의 경우 대출한도가 2000만원 이하로 제한될 수 있다.
담보를 한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG) 중 어느 기관의 보증서를 선택하냐에 따라서도 대출한도가 달라질 수 있다.
■ 보증기관 선택, 한국주택금융공사(HF) vs 주택도시보증공사(HUG)?
버팀목 전세대출의 경우 담보가 되는 목적물이 대출신청자 명의의 부동산이기 아니기 때문에 보증공사에서 보증서를 발행해 은행에서 대출을 신청한다. 이때 보증서를 발행하는 기관은 HF와 HUG 중 하나를 선택할 수 있다.
둘의 가장 큰 차이는 보증서 발급 기준이다. HF는 대출 실행자 본인의 소득에서 통상적으로 3~4배의 금액에 해당하는 보증서를 발급한다. 연소득이 3500만원인 경우 임차보증금을 약 1억원까지 대출 받을 수 있다.
HF를 선택했을 때 가장 큰 장점은 목적물 변경이 자유롭다는 것이다. 대출 상환의 주체가 대출을 받은 차주, 임차인에게 있기 때문에 이사를 가고 싶을 때 버팀목 조건에 계속 부합한다면 언제든지 이사를 가서 목적물만 변경하면 된다.
또 차주의 소득만 확인하기 때문에 대출 과정이 HUG를 선택했을 때보다 수월하게 진행된다. 다만 최대 대출 한도보다 낮은 금액을 대출 받을 수도 있으며 보증금액이 증액된 시점에서 임차인이 무직 상태이거나 소득이 줄었다면 추가 대출이 어려울 수 있다는 점은 유의해야 한다.
HF 보증을 선택하는 경우, 전세보증금반환보증은 임대인과 임차인이 별도로 가입해야 한다.
HUG는 차주의 소득과는 무관하게 집의 시세를 따져 보증서가 발급된다. 따라서 저소득자 혹은 무직자의 경우 HUG를 선택하는 게 유리할 수 있다. 보증서 발급 시점의 주택 시세대비 임차보증금이 얼마인지에 따라 보증서가 발급된다.
주택 시세는 KB시세를 기준으로 하는데 만약 다세대주택, 단독주택 등 KB시세가 없는 경우 공시지가의 140%를 시세로 인정한다.
HUG를 선택한 경우에도 목적물 변경은 가능하지만 HF와 차이가 존재한다. HUG 보증서로 신규 대출을 받는 경우 채권양도계약서를 작성해 임대인에게 내용증명으로 보내게 된다. 여기에는 대출만기시점이나 퇴거 시점에 전세보증금 전액을 은행으로 반환하도록 명시돼 있다.
즉, 임차인이 이사를 가고자 한다면 기대출 상환이 완료된다는 것이다. 임차인이 이사가는 주택에서 다시 버팀목대출 전세자금을 사용하고자 하는 경우 단순 목적물 변경이 아닌 대환대출이 이뤄진다. 따라서 HUG에서 목적물 변경은 버팀목 대출 기한 연장을 1회 사용한 것으로 본다.
만약 기존 대출 만기시점에서 이사를 하는 경우라면 크게 상관없지만, 그렇지 않은 경우 최대 4번의 연장 기회 중 1번을 소진한 것으로 간주하기 때문에 차주에게 불리하게 작용할 수 있다.
HUG 보증은 집의 시세를 따지기 때문에 깡통전세를 위험으로부터 보다 자유롭다. 또 전세보증금반환보증을 포함하고 있기 때문에 별도 가입이 필요 없다는 것 역시 장점이다. 다만 HUG는 대출 진행과정이 HF보다 까다로워 은행에서 꺼릴 수 있다. 만약 보증기관으로 HUG를 선택하는 경우 상담에 앞서 HUG로 받을 것이라고 미리 말을 하는 것이 좋다.
대출금리는 어느 기관을 선택하는지와 무관하게 차주의 연소득에 따라 달리 적용된다. 2000만원 이하는 연 1.5%, 2000만원 초과 4000만원 이하는 연 1.8%, 4000만원 초과 6000만원 이하는 연 2.1% 등이다.
연소득 4000만원 이하 기초생활수급권자·차상위계층이나 연소득 5000만원 이하의 한부모가구는 각각 연 0.1%p, 장애인·노인부양·다문화·고령자가구는 연 0.2%p의 우대금리가 적용된다. 추가우대금리 사항으로는 주거안정 월세대출 성실납부자(연 0.2%p), 부동산 전자계약 체결(연 0.1%p), 청년가구(만 25세 미만) 연 0.3%p 등이 있다. 추가우대금리는 중복 적용이 가능하다.
만약 우대금리 적용 후 최종금리가 1.0% 미만인 경우에는 연 1.0%로 적용된다. 대출실행 완료 후 자산심사 부적격자의 경우 가산금리가 부과되는데 1000만원 이하로 초과한 경우 0.1%p, 1000만원 초과로 초과된 경우 2.0%p의 가산금리가 부과된다.
