주택법상 ‘준주택’, 건축법상 ‘일반업무시설’로 분류→혼란 야기
주거용 오피스텔이 1인가구 등 소형가구의 맞춤형 주거수요 대응 및 주택 부족 문제에 기여하고 있으나 건축법상 일반업무시설, 주택법상 준주택으로 분류돼 시장에 혼란을 야기한다는 지적이 제기됐다.
국토연구원이 발간한 국토정책 Brief ‘오피스텔 관련 현황과 제도 개선방안’에 따르면 지난 2022년 이후 공급된 오피스텔은 100만호 이상으로, 전체 재고 중 70~80%가 주거용으로 활용되고 있다.
이는 연립주택의 총물량(44만7000호)보다 많은 수준으로 주거용 건물로서 오피스텔이 가진 역할과 비중은 점차 확대되는 추세다.
연구원이 주거실태조사를 활용해 분석한 결과 오피스텔 거주가구의 평균 가구원 수는 1.3명, 평균 가구주 연령은 36.7세, 월평균 소득은 258만7000원이었다. 아파트·연립·다세대주택보다 상대적으로 낮은 소득의 젊은 1~2인 가구가 주로 거주하고 있었다.
점유형태는 보증금이 있는 월세(54.7%)와 전세(28.3%)가 83.0%이었다. 대부분 임차로 거주하며 평균 전환임대료는 784만6000원으로 아파트·연립·다세대주택보다 저렴하다.
평균 거주면적은 34.3㎡(약 10.4평)로 아파트·연립·다세대주택보다 규모는 작지만, 전반적인 주택 및 주거환경에 대한 만족도는 각각 3.14, 3.15로 아파트(3.12, 3.07)보다 높고, 세부적으로는 다양한 주거만족도 요소 중 상업·의료시설 등에 대한 접근용이성 측면의 만족도가 큰 것으로 분석됐다.
이처럼 오피스텔은 주거용으로 활용되는 비중이 높고 주택의 한 유형처럼 활용되고 있으나 법상 주택과는 다른 건축물로 분류돼 주택과 관련된 여러 가지 규제·규정이 적용되지 않는다. 특히 세제·금융 등 사용자들이 직면하는 주요 제도가 주택과 달라 혼란을 야기하고 있다는 지적이다.
오피스텔은 준주택에 해당돼 주택건설 등에 관한 기준이 적용되지 않아 건축수준 및 주거여건이 주택에 비해 열악하고, ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)’을 근거로 해 ‘공동주택관리법’이 적용되는 주택보다 관리가 미흡하다.
또 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출규제와 특례보금자리론 등 정책 모기지 지원 시 오피스텔은 비주택으로 취급돼 주택과는 다른 금융체계가 적용되고 있다.
그러면서도 관련 세금은 세목별로 법적 용도 또는 실제 사용용도에 따라 주택·비주택으로 구분돼 과세되며, 세목별 또는 납세자 특성별로 같은 오피스텔이라 하더라도 세금 부과수준에 차이가 있다. 청약규제, 분양권 전매제한 등 주택 관련 제한조치 적용시 비주택으로 분류됨에 따라 주택 수에는 포함되지 않으며 전매제한의 영향도 받지 않고 있다.
연구원은 “대다수 오피스텔이 주거용으로 사용되며 시장참여자들도 주로 주택으로 활용 및 인식하고 있으나 대부분의 정책·제도 체계에서는 비주택으로 분류됨에 따라 발생하고 있다”며 “현행 오피스텔 체계 유지시 혼란이 지속될 것으로 우려, 오피스텔이 주거안정에 미치는 영향력 확대를 고려할 때 혼재체계에 대한 개선이 필요하다”고 제언했다.
먼저 오피스텔에 대한 정의의 명확화와 독자적인 체계 구축 필요성이 제기된다. 흔히 활용되는 주거용·업무용 오피스텔 등의 단어는 공식적으로 규정된 명칭이 아니라 일반사용자에게 널리 퍼진 비공식 용어로, 오피스텔에 대한 명확한 정의는 없는 상황이다.
당초 건축법의 취지에 따르면 주택으로 활용은 지양하는 것이 적합하지만 청년층, 1~2인 가구의 주거특성 및 수요, 현재까지 공급된 주거용 오피스텔의 규모와 역할 등을 고려해 정체성을 새로 정립하고 관련 법·규정의 재정비도 필요하다는 주장이다.
또 오피스텔에 법률체계 정비와 연계한 통일된 세법체계를 구축하는 한편, 사용용도에 대한 실태조사체계를 구축해야 한다는 의견도 나온다. 세법체계의 혼재 및 복잡성으로 인해 납세자의 특성에 따라 사용용도에 따른 세제 회피 유인이 존재하는 상황에서 정확한 사용 용도에 대한 파악은 세무행정체계 신뢰성 구축에 중요한 요인이기 때문이다.
아울러 주거용 오피스텔 정책 모기지를 확대하고 규제시에는 오피스텔도 포함하는 한편, 건축기준 강화를 통한 주거여건의 개선과 유지보수 및 관리 운영체계를 강화해야 한다는 제언이 나왔다.
